В январе в соседском центре управляющая организация собрала председателей советов многоквартирных домов для обсуждения насущных вопросов обслуживания жилищного фонда и информирования о новациях в жилищном законодательстве. От УК «Актив-Комфорт» встречу вел генеральный директор Григорий ШКАЛИН, с участием главного инженера, специалистов отдела по работе с населением, юридического и планово-экономического отделов.
Много вопросов у председателей советов МКД традиционно вызывают начисления КР на СОИ (коммунальный ресурс при содержании общего имущества).
Объем КР при СОИ считается как разница между объемом общедомового прибора учета и индивидуальными объемами потребления всех жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
Если у кого-то из собственников нет индивидуального счетчика, начисление платы за коммунальные ресурсы ему рассчитывается исходя из нормативов потребления. Он зависит от площади квартиры, числа зарегистрированных в ней людей.
Если в доме счетчики стоят не во всех квартирах, тогда КР при СОИ считается так: суммируются показания индивидуальных счетчиков и нормативных потреблений квартир без счетчиков. Этот объем вычитают из показания общедомового счетчика.
КР при СОИ распределяются собственникам по формуле: объем КР при СОИ делится на общую площадь всего дома и умножается на площадь каждой квартиры или нежилого помещения. Итоговая цифра умножается на тариф.
Управляющая компания рекомендует передавать показания индивидуальных счетчиков ресурсоснабжающим организациям в период с 20 по 25 число каждого месяца. В случае если потребитель не предоставит показания ИПУ в указанные выше сроки, плата за коммунальную услугу будет определяться исходя из рассчитанного среднемесячного объема потребления, но не более 3 месяцев подряд (пп. «б» п. 59 Правил 354). Если по истечении указанных трех расчетных периодов потребитель так и не предоставит сведения о показаниях ИПУ, размер платы за коммунальную услугу будет рассчитываться исходя из норматива потребления коммунальной услуги (п. 60 Правил 354). Непредставление показаний ИПУ или предоставление недостоверных показаний может привести к увеличению объема КР на СОИ, расходы по оплате которого будут нести жители.
30 марта 2023 года вступило в силу постановление Правительства РФ от 27.03.23 г. N 480 "О внесении изменения в пункт 29(3) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме" (далее-Постановление N 480), которым внесены уточнения в порядок перерасчета размера расходов на оплату КР при СОИ.
Так, Постановлением N 480 изменения внесены в подпункт "а" пункта 29(3) Правил N 491, в соответствии с которыми установлено, что перерасчет размера расходов на оплату КР при СОИ осуществляется по истечении каждого календарного года, при этом величина перерасчета учитывается равными долями в составе платы за КР при СОИ, в течение года, следующего за расчетным годом.
Таким образом, в случае если многоквартирный дом оборудован коллективными (общедомовыми) приборами учета, при этом собственники помещений в таком многоквартирном доме в течение 2023 года оплачивали КР при СОИ исходя из норматива потребления КР при СОИ, либо исходя из среднемесячного объема КР при СОИ, тогда в 2024 году производится перерасчет размера платы за КР СОИ, потребленные в течение 2023 года, исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета.
Об изменениях в жилищном законодательстве рассказала ведущий юрист управляющей организации.
Обслуживание газового оборудования
С 1 января 2024 года перестали действовать договоры на техническое обслуживание и ремонт внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, заключённые до 01 сентября 2023 года (Федеральный закон от 18.03.2023 № 71-ФЗ).
Жилищный кодекс РФ дополнен статьей 157.3 Условия предоставления коммунальной услуги газоснабжения, где в части 4 предусмотрено, что Техническое обслуживание и ремонт внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме и техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования в этом же многоквартирном доме осуществляются одной специализированной организацией. ООО «Актив-Комфорт» заключен договор на техническое обслуживание и ремонт ВДГО в МКД со специализированной – газораспределительной организацией АО «Газпром газораспределение Киров».
Перепланировка жилья
С 1 апреля 2024 года вступает в силу закон, уточняющий понятие перепланировки и ускоряющий перевод жилого помещения в нежилое. Сейчас перепланировкой считается изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт. Новый закон уточняет это определение. В документе говорится, что перепланировка помещения в многоквартирном доме - это изменение границ или площади такого помещения или образование новых помещений. Таким образом, согласно нововведению, теперь любое изменение площади помещения признается перепланировкой.
1 апреля 2024 года вступят в силу поправки, конкретизирующие нормы Жилищного кодекса РФ о:
- порядке перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое;
- согласовании и проведении переустройства и перепланировки помещений в МКД;
- порядке внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН.
Так, процедура перевода помещений, переустройства или перепланировки будет считаться оконченной только после внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Причем последние должны содержать не только сведения об изменении назначения помещения в МКД, но и информацию о границах или площади помещения, об осуществлении государственного кадастрового учета образованных в результате перепланировки помещений и госрегистрации прав на них. Уведомление о завершении переустройства или перепланировки помещения в МКД нужно будет направлять в орган, осуществляющий перевод помещений или согласование.
Внесение изменений в сведения ЕГРН, а также государственный кадастровый учет и госрегистрацию прав на вновь образованные в результате проведения перепланировки помещения будут осуществлять по заявлению органа местного самоуправления. Его нужно направить в орган регистрации прав в электронной форме с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключенных к ней региональных систем.
Реализация этих поправок позволит привести к единообразию практику перевода жилого помещения в нежилое или наоборот, проведения переустройства, перепланировки и внесения в ЕГРН полных и актуальных сведений о помещениях в МКД. Новые нормы будут распространяться на случаи переустройства или перепланировки помещений в МКД, завершенные после 1 апреля.
Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"
Закон также уточняет сроки подачи документов о перепланировке и реконструкции помещений. Согласно действующему законодательству, завершение перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, который потом должен быть направлен в Росреестр, однако срок для такого направления не был установлен. Новый закон устанавливает срок для утверждения акта - 30 дней. Кроме того, документ устанавливает срок пять рабочих дней для направления органом местного самоуправления информации о переводе помещения из жилого в нежилое или о перепланировке.
Комиссия при оплате ЖКУ
1 июля 2024 года начнет действовать еще одно важное нововведение. С этой даты с некоторых категорий граждан прекратят взимать комиссионное вознаграждение за перечисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также пеней за несвоевременное или неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Причем этот запрет должны будут учитывать при приеме средств в счет оплаты указанных услуг не только кредитные организации, но и платежные агенты, банковские платежные агенты (субагенты).
Запрет не коснется только организаций федеральной почтовой связи – у них сохранится право взимать комиссионное вознаграждение за перечисление платы за жилое помещение и коммунальные услуги, пеней за несвоевременное или неполное внесение такой платы физическими лицами.
При этом взимать комиссию не будут не со всех граждан, а только с тех физических лиц, которые нуждаются в социальной поддержке. Перечень конкретных категорий должно утвердить Правительство РФ. Поскольку парламентарии, инициировавшие идею ввести рассматриваемый запрет, считают документ социально значимым, они призывают в сопутствующих нормативных актах учесть все категории граждан, которые нуждаются в соцподдержке.
В ходе состоявшейся 14 декабря 2023 года программы "Итоги года с Владимиром Путиным" Президент РФ уже анонсировал, что запрет точно будет распространен на пенсионеров.
В целом принятие такой меры обусловлено тем, что российское законодательство не содержит обязанности ресурсоснабжающей организации обеспечивать безвозмездное оказание услуг по приему и перечислению денежных средств в счет оплаты ЖКУ. Из-за этого значительная часть населения лишена возможности оплатить эти услуги без комиссии. Потребителям приходится проводить оплату через кредитные организации, с помощью банковских платежных агентов (субагентов) или операторов почтовой связи. А последние могут устанавливать и взимать комиссию за такое посредничество.
Поскольку жилищно-коммунальные платежи являются неотъемлемой и обязательной частью ежемесячных расходов граждан, то для многих сумма взимаемой комиссии (как правило, в пределах 0,2-2% от уплачиваемой суммы) является значимой и представляется несправедливой.
Ожидается, что освобождение хотя бы части потребителей от такой дополнительной финансовой нагрузки положительно скажется на социальном настроении населения и поспособствует защите интересов граждан.
Капитальный ремонт МКД (ст.167 ЖК РФ в новой редакции)
С 1 сентября 2024 г. статья 167 ЖК РФ вступает в действие в новой редакции. Часть поправок направлена на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в МКД с учетом их технического состояния. Согласно поправкам обследование технического состояния МКД будет осуществляться в целях:
- своевременного проведения капремонта в МКД;
- оценки соответствия технического состояния и систем инженерно-технического обеспечения дома нормативным требованиям;
- определения возможности дальнейшей эксплуатации домов или установления необходимости проведения в них капремонта с определением перечня услуг и работ.
Причем обследование смогут проводить как на основании правового акта субъекта РФ, так и на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. В первом случае оно будет осуществляться за счет средств регионального бюджета, а во втором – за счет средств самих собственников. При этом принять решение о проведении обследования за счет средств жильцов собственники смогут на общем собрании – для этого нужно будет набрать не менее 2/3 голосов.
Проведение обследования будет разрешено только юридическим лицам, являющимся членами саморегулируемых организаций, в соответствии с порядком, который установят в регионе. Также региональным властям разрешат закрепить своим актом правила проведения государственного мониторинга технического состояния МКД, в том числе включающие порядок проведения обследования технического состояния домов. В рамках мониторинга уполномоченный региональный орган будет осуществлять сбор, систематизацию и анализ информации о техническом состоянии МКД.
Наряду с этим органы государственной власти субъекта РФ смогут принимать нормативные правовые акты о:
- порядке проведения эксплуатационного контроля за техническим состоянием МКД;
- порядке организации проведения обследования технического состояния МКД;
- порядке учета результатов такого обследования при подготовке, утверждении или внесении изменений в региональную программу капремонта.
При этом результаты проведенного обследования станут основанием для внесения изменений в региональную программу капремонта. Например, с учетом результатов может быть принято решение о переносе срока проведения капремонта или о проведении в рамках краткосрочных планов работ по восстановлению технического состояния МКД для ликвидации последствий аварии, иной чрезвычайной ситуации природного или техногенного характера. Причем принятие решения общего собрания собственников помещений в МКД о переносе срока проведения капремонта в этих случаях не потребуется.
Ожидается, что такие поправки расширят практику проведения технического обследования МКД. А это, в свою очередь, поспособствует повышению эффективности использования средств фонда капремонта и реальному снижению износа жилищного фонда. Федеральный закон от 27 ноября 2023 г. № 561-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации"
Аварийное жилье
С 1 января 2024 года вступает в силу постановление правительства, согласно которому меняется механизм финансирования расселения аварийного жилья, проводимого российскими субъектами.
Из аварийного жилья будут расселять в рамках программы комплексного развития территорий жилой застройки. Это позволит ускорить расселение граждан из ветхого жилья, признанного таковым до 1 января 2017 года, параллельно с расселением домов, признанных аварийными после 2017 года. 10% субсидии, предоставляемой Фонду развития территорий, будет направлено в субъекты России для реализации мероприятий по переселению граждан из аварийного жилья, признанное таковым до 1 января 2017 года. Остальные 90% средств будут распределены между субъектами, завершившими мероприятия по переселению граждан.
Для получения финансирования регионы должны будут направить в Фонд развития территорий заявку на предоставление финансовой поддержки за счет средств фонда.
Данные изменения призваны увеличить темпы реализации проекта по расселению непригодных для жизни домов и дать возможность людям улучшить жилищные условия.
На встрече с председателями советов МКД также обсудили вопросы проведения капитального ремонта домов, были разобраны частные ситуации.
Подводя итоги, Григорий ШКАЛИН отметил, что двери УК «Актив-Комфорт» открыты для всех, такие встречи важны и полезны для совершенствования работы управляющей организации, в конечном итоге – для повышения комфортности проживания каждого жителя.
